正确认识当前形势 促进产业健康发展

     2004年以来，党中央、国务院实施宏观调控政策，特别是加大了房地产市场的调控力度，给房地产市场的发展带来了一定的影响。房地产业关联度大、带动力强，与要素市场以及商品市场有着密切联系，房地产市场持续健康发展，关系到宏观经济的稳定，关系到居民住房问题的解决。因此，正确认识宏观调控下的我市房地产市场形势，对于巩固和发展宏观调控成果，促进房地产市场持续健康发展，保持国民经济平稳较快增长，具有重要意义。

一、正确认识当前房地产形势

     （一）正确理解和把握国家宏观调控的精神实质。目前，我国正面临着能源和环境的双重压力，自然资源的耗损和环境恶化给国民经济增长带来的压力越来越大。自去年以来，国务院开始采取一系列宏观调控措施来试图解决能源短缺和环境问题，促使经济增长方式由单纯注重GDP增长的粗放型方式向集约型转变，更加注重资源利用效率和可持续发展。因此，国家此次调控的精神实质在于落实科学发展观，促进经济结构的调整，构建和谐社会。就房地产而言，上半年出台的有关房地产的政策导向在于稳定消费者的心理价格预期，而并非限制房地产市场的发展，刻意打压房价，造成房价的大起大落。房价问题是市场运行状况的综合反映，房价受供求规律、价格规律和市场竞争规则的影响。总量平衡是保持价格总水平稳定的基础，结构合理是顺利实现市场交易、保证总量平衡的前提。供求总量关系、供求结构关系中存在的问题，都最终表现为市场价格的波动。市场价格变动趋势，影响投资和消费的决策；稳定的价格预期，是引导资源合理配置、引导理性投资和消费、促进结构优化的主要因素。因此，国家对房地产市场实施调控的重点在于遏制投机性需求，控制投资性需求，限制被动性需求，引导合理的住房消费。由于我市住房消费主要靠本地需求拉动，需求较为真实，供应市场的平稳增长，也保障了我市房地产开发供求总量的基本平衡。结合我市实际，宏观调控的作用更多应是在住房供应结构层面上反映。目前，存在部分开发企业热衷于高档、大户型、低密度住宅建设、部分消费者改善性需求过度的倾向等方面的问题，加大了市场供求矛盾。因此加强对住房建设和消费的引导，不断促进我市住房供应结构的优化，大力发展节能省地型住宅，才是下一步宏观调控的主攻方向。

     （二）正确看待当前我市房地产市场的发展现状。我市的房地产开发市场发展一直较为平稳，其投资规模、市场价格与全国19个副省级以上城市相比还相对滞后，以2004年的数据为例，投资排名11位，商品住宅价格排名第15位。作为华中地区特大中心城市，要实现中央提出的中部崛起和市委、市政府提出走在中西部前面的战略目标，加快发展的任务十分艰巨。虽然近两年来房地产市场发展较快，但仍属正常状态，需求的拉动作用明显，市场处于恢复性、理性增长阶段。从当前国家稳定房价的角度看，在搞好市场整顿的同时，仍需进一步加大投资力度，努力调整住房结构，不断增加住房有效供给，因此发展应该仍是我市房地产开发市场的主基调，房地产业仍是我市大力培育的支柱性产业之一。

     （三）正确处理好调控与发展的关系。国务院明确指出，此次国家宏观调控的基本原则是：积极稳妥，把握力度；突出重点，区别对待；因地制宜，分类指导；强化法治，加强监管。因此，正确处理好国家宏观调控和促进房地产发展之间的关系尤为关键。一是既要积极稳妥贯彻国家宏观调控政策，又要结合我市实际，正确把握我市房地产市场发展的主线，保持合理的开发投资规模，稳定房地产市场的繁荣局面。二是既要防范金融风险，又要加大对信誉好、实力强、项目定位合理的房地产企业的金融支持力度以及个人住房按揭贷款额度。三是坚持正确的舆论导向，不能脱离武汉实际，片面宣传解释国家宏观调控政策，从而影响正常的住房投资和消费市场心理预期。四是认真分析市场形势，加大政策研究和扶持力度，把握好宏观调控的力度，因地制宜的做好宏观调控和促进行业健康平稳发展工作。

二、上半年武汉市房地产开发市场主要特点

     （一）房地产开发投资呈惯性增长。上半年，虽然宏观调控的作用明显，但全市房地产开发投资在上年度及今年一季度快速增长的惯性带动下，以及土地成本增加和原材料价格上扬等多种因素推动下，仍保持了较快增长。房地产开发累计完成投资113.69亿元，同比增长33.61%，其中住宅投资93.68亿元，同比增长28.81%，增幅呈逐渐回落趋势。房地产开发投资增幅比去年同期下降4.82个百分点，较今年一季度下降9.39个百分点。

     （二）房地产开发市场供应稳定。上半年，全市房地产开发施工面积达2204.41万平方米，同比增长18.41%；其中住宅施工面积1794.35万平方米，同比增长12.58%。新开工面积635.69万平方米，同比增长25.6%。全市房地产开发竣工面积276.77万平方米，同比增长13.21%；其中住宅240.94万平方米，同比增长9%；营业用房竣工18.78万平方米，写字楼竣工9.77万平方米，同比分别增长26.55%、36.45%。施工、新开工、竣工面积各指标的平稳增长对适应市场需求、稳定我市住房价格起到了良好的促进作用。

     （三）商品房市场成交量放缓。国家宏观调控政策措施出台以来，消费市场反应较为敏感，住房消费快速增长的速度得到抑制。上半年，全市销售现货商品房333.82万平方米，同比增长14.55%；其中住宅面积311.98万平方米，同比增长8.48%。实现销售额95.41亿元，同比增长29.33%；其中住宅销售额88.32亿元，同比增长28.65%。而商品房预售受影响较大，全市上半年共预售商品房240.81万平方米，其中住宅232.02万平方米，同比仅分别增长8.76%和6.39%。从消费市场的形势来看，国家宏观调控政策对房地产的抑制作用已经初步显现：市场观望气氛浓厚，商品房销预售面积增幅放缓，投机性以及投资性需求已经受到遏制。

     （四）住宅销售价格趋于平稳。自宏观调控以来，全市商品住宅成交价格虽保持一定的增长，但增幅有所放缓，走势趋于平稳。上半年，全市商品住宅预售平均成交价格3023元/平方米，比今年一季度上涨2.54%，考虑成本增长因素，我市商品住宅价格增长的势头明显趋缓。从商品住宅预售的成交价格看：均价在3000元/平方米以下的商品住宅占整个住宅预售面积的49.38%，比2004年下降了6.56个百分点；均价在3000元/平方米以上的商品住宅占整个住宅预售面积的50.62%，比2004年提高了6.56个百分点。

     （五）商品房存量持续下降。近几年来，较强的住房消费需求促使我市商品房空置量呈逐年下降趋势。截止今年6月底，全市共空置一年以上的商品房为68.31万平方米，其中住宅21.79万平方米，同比分别下降51.86%和63.79%。商品房存量的下降，从一个层面上反映出我市商品房市场供求基本协调，市场总体状况比较平稳。

     （六）商业地产异军突起。前几年，由于市场的低迷，商业地产的销售状况逐年下滑，成交量萎缩。随着国家中部崛起战略的实施，宏观经济的持续向好，我市区位和物流优势得到进一步体现。以江汉路商业街、汉正街小商品市场和汉西建材市场等为中心的商业地产项目异军突起，受到投资者的青睐，这些项目以其定位准确、区域基础配套设施完善、周边人口高密度，以及发挥自身优势形成商业业态差异化的优势，取得了良好的销售业绩。万达商业广场的成功开业，盛唐广场、龙腾广场及大武汉家居广场商铺的俏销，都印证了这一点。

     （七）节能省地型住宅成为开发新趋势。根据落实科学发展观的要求，国家高度重视发展“节能省地型”住宅和公共建筑，把这项工作作为建设领域节约资源，发展循环经济，促进经济结构调整，转变经济增长方式的重要工作来抓。近几年，我市房地产开发坚持以示范工程为抓手，通过扶持和引导等措施，在建设“节能省地型”住宅方面进行了探索，并取得了积极成效。我市绿景苑、东方明珠、保利花园等为代表的国家康居工程示范小区，以及秀泽园·同温层、丽岛花园四期、水木清华二期、朝阳新苑、圣淘沙钢结构住宅等小区，在开发建设中，按照“四节一环保”的要求，积极推广运用“四新”技术，进一步提升了住宅建设的品质，起到了示范引导的作用，代表了我市住宅建设的发展方向。今年六月，国家建设部对我市第一个国家康居示范工程—青山绿景苑小区进行了验收，建设部专家组对绿景苑小区的建设给予了高度评价，绿景苑等具有节能省地型内涵的小区成为省市住宅建设的新亮点，受到了各级领导的充分肯定和消费者的青睐。

     三、下半年房地产开发市场走势

     （一）房地产开发投资仍将保持一定幅度的增长。上半年，受宏观调控的影响，我市房地产开发投资增幅出现回落，而且随着宏观调控的深入，这种影响可能还会进一步显现。但近日建设部指出，下半年房地产市场的调控将主要围绕供应结构、清理处置闲置土地、税收和信息预警系统环节，国家相关部委近期不会再出台进一步调控政策，工作重点将落在各项措施的落实上。结合我市房地产开发市场 的稳步发展，再加上宏观经济的持续向好，居民收入的稳步增长，预计我市房地产开发投资仍将保持一定增幅，全年增长幅度将在20%以上。随着我市消费市场的理性回归，住房需求的有序释放，在未来几年乃至更长时间内，房地产开发市场将继续保持稳步上升的良好态势。

     （二）商品住房价格仍将保持平稳。随着调控措施的逐步实施，在一系列政策措施的作用下，市场运行已发生变化，住房价格上涨趋缓，消费者观望气氛较浓，购房行为渐趋理性。从各方面因素来看，短期内，需求会受到一定的影响；长期内，房价下跌的可能性不大，住房价格将趋于平稳，不会大起大落，预计全年商品住房价格的涨幅在5%—8%之间。主要原因有：

     （1）国民经济处于快速发展期。我市正处于国民经济快速发展阶段，居民收入也在不断增长。2004年我市GDP增幅达14.5%，人均可支配收入增幅达12.2 %，均创近几年来最好水平，表明我市的住房消费也进入了增长期。同时，我市作为华中地区特大中心城市，在中部崛起的战略机遇面前，房地产业的发展相对滞后，说明我市商品房价格有一定的上升空间，房地产开发发展的前景看好。沿海地区开发商纷纷来汉寻找投资机会就是最好的证明。

     （2）住房需求仍将保持旺盛。一是城镇化加速将带动商品住房需求持续增加。随着我市城镇化水平的快速提高，城镇人口也将不断增加，房地产开发市场仍将保持相当需求。二是城镇居民改善居住条件的需求将持续增长。2004我市城镇人均住房建筑面积为24.25平方米，距小康居住水平仍有一定差距。加上近年来旧城区大规模拆迁改造，增加了部分刚性住房需求。三是住房一、二级市场发展趋于协调。我市住房消费群体的多样性决定了城镇居民卖旧买新、卖小买大、卖劣买优的梯度消费格局，也将推动住房需求的增长。

     （3）土地供应价格的上扬不可逆转。从2002年7月1日起，我市改革土地供应制度，实行招标、拍卖和挂牌交易，土地供应价格快速上扬，成为拉动我市商品住房价格上涨主要因素之一。从今年上半年挂牌成交情况来看，平均楼面地价在鹦鹉洲地块、永清片、花楼片、老莆片的带动下仍保持上扬的趋势。

     （4）住宅品质的提升增加了建设成本。随着房地产开发事业的发展，我市住宅建设无论从规划、设计、建设、配套、环境，还是科技含量等方面都有了很大的提高。尤其是“四新”技术的推广运用、实行建筑节能标准，较好地提高了住宅的内在品质。高品质住宅满足了广大居民的消费需求，同时也提高了住宅建设的成本，从而带动了我市房价的上涨。

     （三）市场供应结构调整更趋优化。近两年来，受我市房价上扬、居民经济承受能力有限、住房消费观念的转变以及旧城改造力度加大等因素的影响，我市中小户型商品住房需求量激增，大户型商品住房的销售速度明显放缓，部分楼盘的大户型和复式房出现滞销。从上半年市场供应情况来看，多数新开楼盘中120平方米以下的户型已占到整个楼盘的主导地位，按套数统计，截止6月底，全市商品住房在户型面积分布结构上，120平方米以下占总套数的53.31%，比2004年提高6.11个百分点。由此可见，房地产开发企业投资日趋理性，根据市场需求进行自我调节、自我完善的能力逐步加强。我市今年下达了500余万平方米经济适用住房的建设计划，同时随着 70万平方米小户型动迁商品房的逐步上市，将有效地缓解广大中低收入居民尤其是旧城改造拆迁居民的住房需求。因此，从市场调节和政府调控两方面来看，我市房地产市场供应结构将日趋优化。

     （四）房地产开发企业调整步伐加快。去年以来，国家相继出台一些宏观调控政策，对房地产业的影响较大。通过宏观调控，一方面抬高了行业准入门槛，达到对房地产企业重新洗牌和整合的目的；另一方面抑制过热投资，防止透支市场需求，有助于房地产行业的可持续发展。因此对于房地产开发企业而言，当务之急便是审时度势，扬长避短，一方面根据自身的资金实力，认真进行市场分析，正确进行项目市场定位，合理安排投资规模，投资结构理性化；另一方面经营管理科学化，努力提高住宅开发品质，做大做强企业品牌，着力提高从业人员素质，进一步提升企业核心竞争力和抵御风险的能力。

                                                            李春祥  刘震

二00五年七月十五日